El 80% no puede comprar vivienda formal en Ecuador; la Costa concentra dos tercios del déficit
La crisis habitacional en Ecuador no es solo falta de casas: la mayoría no puede pagarlas y la presión crece en la Costa.
Ecuador enfrenta una crisis habitacional profunda, pero silenciosa. No se trata únicamente de cuántas casas faltan, sino de quién puede realmente acceder a una vivienda y en qué condiciones.
Según un reciente estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), bajo el título “Cadena de valor de la vivienda en Ecuador”, el país tiene un déficit que alcanza al 46,2% de las familias, es decir, 2,34 millones de hogares viven sin una solución habitacional adecuada.
Sin embargo, detrás de esa cifra hay tres realidades clave que explican por qué el problema persiste:
- Concentración geográfica, sobre todo en la Costa.
- Falta de ingresos para comprar casas, no solo falta de oferta.
- Y ciertos cambios demográficos invisibles.
- Este diagnóstico es relevante en momentos en que el Gobierno Nacional asegura que quiere corregir el rumbo. Precisamente, este 2026 fue declarado el “año de la construcción” y se implementaron nuevos incentivos tributarios para impulsar la vivienda de interés social.
Incluso, el presidente Daniel Noboa ha dicho que el país atraviesa una “bonanza” en esta actividad, con indicadores de ventas, facturación y proyectos que marcan récords históricos.
La Costa es el epicentro del déficit habitacional en Ecuador
Aunque el problema es nacional, su peso está claramente localizado.
- El BID revela que la región Costa concentra el 64,6% del déficit cualitativo (viviendas en mal estado) y el 66,5% del déficit cuantitativo (viviendas que faltan).
En términos absolutos:- Más de 1,04 millones de viviendas con déficit cualitativo están en la Costa.
- Y 483.727 viviendas con déficit cuantitativo también se concentran en esa región.
Provincias como Guayas y Manabí lideran este problema, con 460.435 y 181.873 viviendas con déficit cualitativo, respectivamente.
- En contraste, la Amazonía presenta los porcentajes más altos de precariedad (hasta 42,85% de déficit cualitativo), pero con menor peso en número de viviendas.
En otras palabras, la pobreza habitacional más intensa está en la Amazonía, pero el volumen del problema está en la Costa, donde deberían enfocarse las políticas públicas.
“Este contraste territorial también plantea un desafío adicional: incluso si el sector construcción crece a nivel nacional, no necesariamente lo hace donde más se necesita, lo que puede profundizar las brechas regionales”, explicó el economista Andrés Rodríguez.
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El verdadero problema habitacional en Ecuador: la vivienda existe, pero no se puede pagar
Uno de los hallazgos más contundentes del estudio del BID es que el problema no es solo construir más viviendas, sino hacerlas accesibles.
Actualmente:
- 80% de la población no puede comprar una vivienda formal.
- 32,3% de los hogares gana hasta un salario básico.
- El ingreso promedio de la mayoría de los hogares está alrededor de $562 mensuales.
Mientras tanto, el mercado ofrece viviendas con precios muy por encima de esa capacidad:
- Precio promedio: $1.200 por m².
- Una casa básica de 65 m² supera ampliamente lo que puede pagar la mayoría.
Por ejemplo, un hogar de bajos ingresos puede pagar una vivienda de apenas $18.475; mientras que los precios reales del mercado están muy por encima de ese nivel.
Esto genera una brecha estructural: la vivienda formal está fuera del alcance de la mayoría de los ecuatorianos.
Aquí aparece una de las mayores tensiones actuales del sector: aunque los promotores reportan niveles récord de ventas, con $6.500 millones en promesas de compra-venta ya colocadas y proyectos vendidos incluso hasta 2028, “ese dinamismo no necesariamente refleja inclusión, sino más bien una concentración de la demanda en segmentos con capacidad de pago”, apuntó Rodríguez.
Una demanda real que no logra convertirse en acceso a vivienda en Ecuador
El problema no es la falta de interés en vivienda, sino la incapacidad de concretarlo. El Estado ecuatoriano tiene registradas 325.411 solicitudes de vivienda, principalmente de interés social. De ese total, 128.748 corresponden al segmento más pobre (VIS 1); 133.529 a hogares con ingresos bajos pero con algo de capacidad de pago (VIS 2); y solo 28.203 pertenecen a clase media (VIP).
Además, el 57% de esta demanda está en la Costa y solo el 8,6% corresponde a vivienda para clase media.
Esto confirma, de acuerdo con el BID, que el problema habitacional en Ecuador es, sobre todo, un problema de pobreza y no de clase media.
Paradójicamente, mientras existe esta demanda insatisfecha, el Gobierno sostiene que el sector ya no enfrenta problemas de ventas, sino de velocidad de construcción.
Según el presidente Noboa, tras años de demanda estancada (2022-2024), el mercado ahora exige acelerar la ejecución de proyectos, no su comercialización.
Más hogares, pero más pequeños: la presión invisible sobre la vivienda en Ecuador
A esto se suma un cambio demográfico clave que está acelerando la demanda. Entre 2010 y 2022, la población creció 17,2%; pero los hogares crecieron aún más rápido (+36%).
¿Por qué? Cada hogar ahora es más pequeño: el tamaño promedio pasó de 3,8 a 3,2 personas.
Esto significa que, incluso con menor crecimiento poblacional, se necesitan más viviendas. Es una presión silenciosa: más hogares implican más demanda, aunque la población crezca menos.
En este contexto, el reto de política pública es doble: responder a una demanda creciente en número, pero también profundamente segmentada por nivel de ingresos, de acuerdo con el BID.
El crédito no fluye hacia los que más necesitan vivienda en Ecuador
El problema se agrava porque el crédito no fluye hacia donde más se necesita.
- La vivienda representa solo 6,98% de la cartera total de crédito.
- Y la vivienda social apenas 0,20%.
Además, el sistema tiene limitaciones estructurales:
- El mercado secundario hipotecario es muy pequeño y con poca liquidez.
- Entre 2016 y 2021 apenas se generaron $891 millones en titularizaciones.
- Solo se realizaron 14 emisiones en ese periodo.
Esto limita el financiamiento de largo plazo y reduce la capacidad de otorgar más créditos hipotecarios.
Incluso con incentivos recientes, el acceso al financiamiento sigue siendo el cuello de botella central para transformar la demanda en soluciones habitacionales reales.
El Gobierno ha impulsado programas como Credicasa, con una tasa subsidiada del 2,99%, pero su acceso solo se limita a afiliados y jubilados del IESS.
A pesar de esto, las cifras más recientes muestran un repunte importante del sector:
- La construcción creció 20,5% entre enero y marzo de 2026.
- Las actividades inmobiliarias aumentaron 17,8% en el mismo periodo.
Estos datos, basados en facturación del SRI, refuerzan la idea de un sector en expansión, pero no necesariamente alineado con las necesidades de los segmentos más vulnerables. (JS)
5.000 vivienda se podrían construir este 2026 gracias a financiamiento a cambio de beneficios tributarios
Los programas estatales tampoco han logrado escalar soluciones. El plan ‘Casa para Todos’, por ejemplo, tenía una meta de 220.200 viviendas, pero entregó apenas 25.635 (11,65% de cumplimiento).
Ahora, el Gobierno ha implementado nuevos incentivos tributarios para impulsar la vivienda de interés social.
Entre ellos, la posibilidad de destinar hasta el 30% del impuesto a la renta a la donación de viviendas, entre otros beneficios vigentes entre 2026 y 2029.
Precisamente, se proyecta la incorporación de más de 5.000 viviendas adicionales este año mediante estos incentivos, donde las reglas establecen techos claros para estos proyectos:
- Hasta $21.208 para viviendas en terreno propio (44 SBU).
- Hasta $30.848 en terreno estatal o del promotor (64 SBU).
- Hasta $49.164 para vivienda con subsidio parcial (102 SBU).
El objetivo es cerrar la brecha en los segmentos más vulnerables, donde se concentra la mayor parte del déficit.
Sin embargo, a los problemas de acceso y financiamiento se suman barreras operativas.
El Gobierno ha señalado que en varias ciudades los permisos de construcción siguen siendo un obstáculo crítico.
Casos como Cuenca evidencian el problema:
- Los procesos pueden retrasar significativamente los proyectos.
- Existen requisitos como avanzar hasta el 70% de la obra para poder comercializar.
Esto encarece los proyectos, ralentiza la oferta y limita la capacidad de respuesta del sector.
Por ello, Noboa ha hecho un llamado a los gobiernos locales para priorizar y agilizar los trámites, especialmente en vivienda de interés social. (JS)
- Fuente: La Hora
